첫 오프라인 매장 창업! 상가 임대차 계약 시 '권리금 사기' 피하는 특약 5가지

온라인에서 톡톡히 팬덤을 모은 나만의 브랜드, 드디어 오프라인 쇼룸을 오픈할 준비를 마쳤습니다! 마음에 쏙 드는 감성적인 상가를 발견하고 가계약금까지 넣을 생각에 밤잠을 설치고 계신가요?

잠깐, 멈추세요! 상가 임대차 계약은 아파트 전월세 계약과는 차원이 다릅니다. 특히 기존 세입자에게 주고 들어가는 '권리금(바닥 권리금, 시설 권리금, 영업 권리금)'은 법적인 보호 장치가 느슨해서, 계약서 한 줄을 잘못 쓰면 나중에 수천만 원을 허공에 날리게 됩니다. 공인중개사가 "다들 이렇게 계약해요~"라며 내미는 표준 계약서만 믿지 말고, 내 돈을 지키기 위해 계약서 특약란에 반드시 추가해야 할 안전벨트 특약 5가지를 알려드립니다.

• 1. "장사 잘하고 있는데 나가라고요?" 재건축/리모델링 특약 방어
• 2. 권리금 회수 방해 금지 및 신규 임차인 주선 특약
• 3. 허가 안 나면 계약 무효! 인허가 조건부 계약 특약
• 4. "이것까지 다 부수고 나가라고요?" 원상복구 범위 명시 특약
• 5. 건물주가 바뀌어도 내 권리는 그대로, 소유자 변경 특약

1. "장사 잘하고 있는데 나가라고요?" 재건축/리모델링 특약 방어

가장 흔하게 당하는 권리금 사기(혹은 꼼수) 유형입니다. 권리금 3천만 원을 주고 들어와서 인테리어까지 싹 새로 했는데, 1~2년 뒤 건물주가 "우리 건물 재건축(혹은 대수선 리모델링) 할 거니까 비워주세요"라고 통보하는 경우입니다. 상가건물임대차보호법상 건물을 철거하거나 재건축할 때는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 예외 조항이 있기 때문이죠.

[이렇게 적으세요!]
👉 "임대인은 임대차 계약 기간(갱신 기간 포함 최소 O년) 내에 건물의 재건축, 철거, 대수선 계획이 없음을 고지하며, 만약 임대인의 사정으로 계약이 중도 해지될 경우 임차인이 지급한 권리금 및 인테리어 잔존 가치를 임대인이 전액 배상한다."

2. 권리금 회수 방해 금지 및 신규 임차인 주선 특약

장사를 잘 마무리하고 다른 곳으로 쇼룸을 확장 이전하려 할 때, 내가 다음 세입자를 구해 권리금을 받고 넘기려 하면 건물주가 갑자기 월세를 두 배로 올리겠다며 훼방을 놓는 경우가 있습니다. 이렇게 되면 다음 세입자는 계약을 포기하고, 나는 권리금을 한 푼도 못 건지게 됩니다.

[이렇게 적으세요!]
👉 "임대인은 임차인이 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않으며, 신규 임대차 계약 시 기존 임대료에서 주변 시세 및 물가 상승률(최대 5% 이내)을 초과하는 무리한 임대료 인상을 요구하지 않는다."

3. 허가 안 나면 계약 무효! 인허가 조건부 계약 특약

쇼룸에 작은 카페 공간을 결합하거나, 특정 상품을 진열하기 위해 구청에 영업 신고를 해야 하는 경우가 있습니다. 그런데 막상 잔금을 치르고 인테리어 공사까지 들어갔는데, 건물의 용도나 불법 건축물 문제 때문에 구청에서 '영업 허가 불가' 판정을 내리면 어떻게 될까요? 계약은 이미 성립되었으니 월세는 계속 내야 하는 끔찍한 상황이 발생합니다.

[이렇게 적으세요!]
👉 "본 임대차 계약은 임차인의 영업 목적(OO업무 및 판매)을 위한 인허가(영업신고 등)가 관할 관청으로부터 적법하게 완료되는 것을 전제로 하며, 건물 상의 하자로 인해 인허가가 불가능할 경우 본 계약은 조건 없이 무효로 하고 임대인은 수령한 보증금 및 계약금을 즉시 전액 반환한다."

4. "이것까지 다 부수고 나가라고요?" 원상복구 범위 명시 특약

나갈 때 가장 크게 싸우는 부분이 바로 '원상복구'입니다. 나는 전 세입자가 쓰던 바닥과 천장을 그대로 인수받아 페인트칠만 새로 했는데, 건물주는 "건물을 처음 지었을 때의 텅 빈 상태(시멘트 바닥)로 전부 다 철거하고 나가라"며 보증금에서 철거비 수백만 원을 일방적으로 빼고 돌려주는 경우가 빈번합니다.

[이렇게 적으세요!]
👉 "임차인의 원상복구 의무 범위는 '임차인이 입주할 당시의 상태(비품 및 시설물 포함)'를 기준으로 하며, 입주 전 기존 임차인이 설치한 시설물의 철거 의무는 승계하지 않는다."
*꿀팁: 계약서에 도장 찍기 전, 매장 구석구석의 바닥, 벽, 천장, 기존 시설물 사진을 날짜가 나오게 수십 장 찍어서 임대인과 공인중개사에게 카톡으로 전송해 증거를 남겨두세요!

5. 건물주가 바뀌어도 내 권리는 그대로, 소유자 변경 특약

계약 기간 중간에 건물이 팔려서 건물주가 바뀌는 경우가 있습니다. 새로운 건물주가 나타나서 "나는 전 주인과 계약한 내용 모른다. 월세 올릴 거니까 싫으면 나가라"고 배짱을 튕기면 당황스럽겠죠. (물론 상임법의 보호를 받지만 분쟁의 소지가 있습니다.)

[이렇게 적으세요!]
👉 "임대차 계약 기간 중 매매나 증여 등으로 건물 소유자가 변경될 경우, 임대인은 새로운 소유자에게 본 임대차 계약의 모든 권리와 의무(권리금 회수 기회 보장 등)를 포괄적으로 승계시키며, 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임대인이 배상 책임을 진다."

Q. 상가 계약할 때 권리금 계약서도 건물주랑 같이 쓰나요?

A. 아닙니다! 권리금 계약서는 '나(새로운 세입자)'와 '기존 세입자' 둘이서 작성하는 것입니다. 건물주는 이 권리금을 인정해주고 다음 세입자에게 넘기는 것을 방해하지 않겠다고 확인해 주는 역할입니다. 따라서 상가 임대차 계약서와 권리금 계약서는 별도로 각각 작성해야 합니다.

Q. 등기부등본은 계약 당일에 한 번만 보면 되나요?

A. 절대 안 됩니다! 계약금 넣기 전, 잔금 치르기 전, 그리고 사업자등록(확정일자)을 받는 당일 아침까지 최소 3번은 떼어보셔야 합니다. 내가 잔금을 치르는 날 아침에 건물주가 몰래 은행에서 수억 원의 대출을 받아 근저당권을 설정해 버리면 내 보증금이 후순위로 밀려날 수 있습니다.

온라인 쇼룸의 감성을 현실로 꺼내어 고객을 만나는 첫 공간. 그 설렘을 지키는 것은 결국 냉정하고 꼼꼼한 '계약서 확인'에서 시작됩니다.

특약을 요구하면 "깐깐한 사람"이라고 눈치를 주는 중개사나 건물주가 있을 수 있습니다. 하지만 내 돈 수천만 원을 지키기 위해 그 정도의 깐깐함은 당연한 권리입니다. 오늘 알려드린 5가지 생존 특약을 메모장에 꼭 저장해 두시고, 당당하고 안전하게 여러분만의 멋진 브랜드를 오프라인에 꽃피우시길 응원합니다!